Travaux immobilier : quelle garantie pour quelle durée ?

Travaux immobilier : quelle garantie pour quelle durée ?

Faire réaliser des travaux n’est pas anodin, il s’agit souvent d’une dépense significative pour le foyer. Il est donc essentiel pour le maître d’ouvrage (le propriétaire de la maison) de bien se protéger avant de signer le marché, même si la loi encadre les différentes garanties immobilières qui couvrent sa construction.

 

SOMMAIRE


Le point de départ : la réception du chantier,
Garantie de parfait achèvement,
Garantie biennale,
Garantie de 5 ans,
Garantie décennale,
Le dialogue, recours prioritaire avant un procès long et coûteux.

 

Le choix d’un artisan doit être évidemment guidé par sa capacité technique à réaliser les travaux commandés. Il est également essentiel de s’assurer de la conformité administrative de son exercice, afin d’éviter toute mauvaise surprise. La première vérification à effectuer qui concerne l’artisan est donc de sa bonne souscription à une assurance responsabilité civile professionnelle et à une assurance de couverture de garantie décennale. Vérifier si son immatriculation au répertoire des métiers est à jour est aussi un indice de fiabilité mais pas seulement.

La justification de cette assurance est d’ailleurs obligatoire sur les documents professionnels de l’entreprise. En effet, cette assurance est en fait votre seul recours en cas de défaillance. Si le litige garanti est trop lourd pour être assumé par l’entreprise, ou si celle-ci a disparu avant la fin de la garantie, son assurance prendra le relais et assumera la charge financière des travaux nécessaires. 

Tout ce que nous allons évoquer au titre des garanties sur cette page n’est donc valable que si votre entrepreneur est bien couvert par une compagnie d’assurance. A défaut, même si la mise en œuvre des garanties vous est acquise, leur bonne exécution sera incertaine si votre entrepreneur n’est pas suffisamment solvable pour les exécuter.

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Le point de départ : La réception du chantier.

Quel que soit la nature ou le montant du chantier, il doit faire l’objet d’une réception des travaux. La réception est un « état des lieux » contradictoire réalisé par l’entrepreneur et le maître d’ouvrage. Sur le Procès-Verbal de réception, vous devez valider la réalisation de l’ensemble des prestations commandées (même si elles ne sont pas conformes, vous devez valider leur achèvement). Le Procès-Verbal de réception du chantier est également le support sur lequel vous devez mentionner vos « réserves ». Les réserves sont les points de non-conformité que vous souhaitez voir corrigés par l’entrepreneur. Il dispose alors d’un délai d’un an pour « lever les réserves ».

Si vous êtes un particulier, vous disposez d’un délai supplémentaire de 8 jours à compter de la date de réception pour signaler, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, les défauts que vous n’avez pas forcément remarqués lors de la livraison. Ils seront ajoutés au titre des réserves et seront traités dans les mêmes délais.

La date de réception du chantier est le point de départ de l’ensemble des garanties dont il bénéficie.

 

Garantie de parfait achèvement

Cette garantie court pendant un an à compter de la réception du chantier. Elle ne couvre que les défauts techniques ou esthétiques qui se seraient révélés au cours de la première année de l’ouvrage. Elle ne couvre évidemment pas l’usure normale.

Au titre de cette garantie, sont notamment fréquents les problèmes de plomberie (fuites qui se manifestent lorsque l’ensemble des canalisations sont utilisées), d’électricité (prises défaillantes), de peinture et enduit (traces ou cloquage) ou encore de sol (défaut d’alignement, joints creux, carrelage mal encollé).

Les défauts soulevés au titre de cette garantie doivent être pris en charge par l’entrepreneur dans un délai raisonnable.

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Garantie biennale

La garantie biennale est une garantie de 2 ans (d’où son nom). Elle porte sur tous les biens d’équipement de la construction principale. Il s’agit en fait de tous les « accessoires » et appareils installés à l’occasion du chantier mais qui ne font pas partie intégrante de l’ouvrage (chauffe eau, store, volets électriques, interphone, équipements de cuisine, ventilation…).

Ces appareils ne peuvent bénéficier d’une garantie de 10 ans, supérieure à leur durée de vie et c’est donc la garantie légale qui s’applique, au même titre d’ailleurs que s’ils étaient posés par un professionnel hors du cadre du chantier.

 

Garantie de 5 ans

Certaines prestations et certains matériaux ne peuvent bénéficier de la garantie décennale mais sont cependant soumis à une garantie contractuelle de 5 ans compte tenu de leur nature. 

Il s’agit des revêtements de sol et de mur tels les peintures, les dallages ou encore les faux plafonds.

C’est la jurisprudence de la Cour de Cassation qui a affirmé cette distinction, considérant que ces matériaux inertes ne pouvaient relever de la garantie de bon fonctionnement de 2 ans, mais qu’ils ne pouvaient pas davantage être soumis à une garantie de 10 ans.

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Garantie décennale

D’une durée de 10 ans, la garantie décennale garantit tous les dommages qui affectent la solidité de l’immeuble et le rendent impropre à sa destination.

Cette garantie porte sur tous les « ouvrages », toutes les constructions liées au sol. Cela inclut donc les immeubles et leurs annexes, les piscines, les voiries, les murs, terrasses… 

Cette garantie est limitée aux dommages sérieux qui présentent un risque pour la solidité de l’ouvrage (risque d’effondrement d’un mur ou d’un immeuble) ou en rendent l’utilisation impossible (piscine qui fuit, route non carrossable). Il est donc exclu d’actionner la garantie décennale pour un dommage purement esthétique (lézardes dans le crépi par exemple)

 

Le dialogue, un recours prioritaire avant un procès long et coûteux

Dans tous les cas, la mise en œuvre de ces garanties doit d’abord être portée à la connaissance de l’entrepreneur ou du maître d’œuvre, même si une action directe est toujours possible auprès de leur assureur.

En cas de désaccord, le dialogue est évidemment à privilégier pour éviter les conséquences d’un procès. Surtout en matière immobilière où, pour pouvoir apprécier du litige qui lui est soumis, le juge aura souvent tendance à nommer un ou plusieurs experts judiciaires. L’expertise est d’abord à la charge du demandeur (le propriétaire de l’immeuble) et son objet sera de déterminer la nature, les causes et la résolution possible des dommages dénoncés.

L’expertise judiciaire présente un coût de plusieurs milliers d’euros, et une durée de plusieurs mois (le temps de réunir l’ensemble des parties concernées).

De plus, jusqu’à ce que le juge ait définitivement statué sur votre litige, vous ne pourrez pas faire réaliser de travaux sur l’immeuble et devrez donc subir les dommages qui affectent votre maison.

 

Par la médiation, nous pouvons vous aider à restaurer le dialogue avec votre entrepreneur, de façon à trouver un accord satisfaisant pour vous comme pour lui tant sur le fond que sur les délais de réalisation.

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