Justeo - Location, immobilier : les litiges les plus fréquents

Les litiges locatifs sont nombreux : loyers impayés, état des lieux litigieux, restitution du dépôt de garantie, travaux de décence non réalisés ou encore des dégradations du logement par exemple.

Dans l'immobilier, de nombreux acteurs interviennent et vous pouvez également avoir un litige avec une agence immobilière, avec votre syndic, avec d'autres copropriétaires, lors de la réitération d'une vente immobilière, ou si le bien immobilier présente un vice-caché par exemple.

Le montant du litige peut vite s'avérer important dans l'immobilier et il est donc important de réagir vite et de privilégier un accord amiable pour ne pas laisser la situation se dégrader ou le montant du préjudice augmenter.

Litiges entre propriétaires et locataires

En matière locative, les sources de conflit entre propriétaire et locataire sont nombreuses. Elles prennent naissance à chaque étape de la location, parfois dès l’entrée dans les lieux, parfois au cours de la vie du contrat.

Ces litiges peuvent porter sur l’état ou les équipements du logement, notamment s’ils ne sont pas conformes au bail, ou pire encore, s’ils n’entrent pas dans les critères légaux de la « décence », tels que l’a défini le législateur.

Les conflits locatifs peuvent également trouver naissance dans le comportement du locataire, soit à l’égard de son bailleur (défaut de paiement ou d’entretien), soit à l’égard des tiers et notamment du voisinage.

Caution ou dépôt de garantie

Il ne faut pas confondre les notions de dépôt de garantie et de caution.

En effet, le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire à l’entrée dans les lieux (limitée à un mois de loyer pour un bail d’habitation) et qui servira à garantir les éventuels défauts de paiement ou les dégradations constatées à la fin du bail.

La caution est, contrairement aux idées reçues, une personne qui signe un engagement formel de couvrir les impayés de loyer du locataire. La caution peut être une personne physique (un parent ou un proche) ou une personne morale (organismes de cautionnement mutuel, employeur…)

Ces deux mécanismes sont la base de la sécurité juridique du bailleur et il ne faut évidemment pas les négliger lors de l’entrée dans les lieux, sous peine de grosses déconvenues au cours de la vie du bail.

Défaut de paiement

Le défaut de paiement du loyer par le locataire est l’une des principales sources de conflits locatifs.

La loi prévoit d’ailleurs une procédure très spécifique de traitement du défaut de paiement des loyers, des charges ou même du dépôt de garantie. Cette procédure qui doit nécessairement passer par un Huissier de Justice est strictement encadrée pour garantir au locataire une protection de son logement.

Entre le premier acte de procédure et l’expulsion du locataire (lorsqu’elle est possible), il s’écoule au moins un an. Il est donc essentiel d’agir rapidement, à moins que le traitement du litige par la médiation ne permette une issue plus rapide et plus acceptable pour tout le monde.

Provision sur charges

Les charges locatives correspondent à l’ensemble des dépenses nécessaires à l’entretien du logement et qui sont à la charge du locataire.

Elles sont constituées des dépenses d’énergie (eau, électricité, gaz etc), d’une part de la fiscalité (taxe sur les ordures ménagères) ainsi que des dépenses d’entretien courant qui sont à la charge du locataire.

Les charges peuvent être réglées directement par le locataire (c’est souvent le cas pour l’énergie) mais elles peuvent également être centralisées auprès du propriétaire qui se chargera de les répercuter sur son locataire (chauffage collectif ou eau chaude lorsqu’ils sont centralisées par la copropriété).

Les charges peuvent être lissées sur 12 mois et ajoutées au montant du loyer. L’appel mensuel correspond alors à une provision sur les charges, et qui devra faire l’objet d’une régularisation au réel, en fin d’année.

Régularisation des charges

Lorsque les charges ont été provisionnées tout au long de l’année, et prélevées chaque mois, le propriétaire est tenu de procéder à leur régularisation au moins une fois par an.

A l’issue de la période de 12 mois, ou dans le mois de l’arrêté des charges annuelles si le logement est dans une copropriété, le propriétaire est tenu de communiquer à son locataire un décompte précis et détaillé des charges réellement payées.

Selon la différence mise en évidence par ce décompte, le propriétaire doit rembourser le trop perçu ou le locataire devra payer le complément (au même titre que son loyer habituel).

Le décompte de charge de la période écoulée devra nécessairement servir de base à la provision sur charge qui sera appelée pour la période à venir.

Entretien des locaux

Si le propriétaire a l’obligation de fournir un logement bien équipé et décent, au sens de la législation française, le locataire est quant à lui tenu d’en assurer l’entretien. Il arrive malheureusement fréquemment que propriétaires et locataires n’aient pas la même vision de l’entretien du logement, ce qui peut créer quelques frictions entre eux.

Il faut savoir que, tant que le bail est en cours, le locataire est chez lui et peut malheureusement se montrer négligent sans que cela ne puisse lui être reproché ni même constituer une cause de rupture du bail.

En revanche, c’est à la fin du bail et lorsque l’état des lieux de sortie sera dressé que l’on pourra apprécier de l’entretien du logement assuré par le locataire. Si l’état du logement est conforme le locataire sera alors présumé avoir parfaitement respecté son obligation d’entretien, quelles qu’aient été ses conditions d’occupation du logement.

Nuisance de voisinage

Les nuisances de voisinage sont une vraie problématique en matière de location. En effet, le propriétaire est responsable à l’égard des voisins des nuisances causées par ses locataires. A ce titre, c’est à lui de prendre toutes les mesures possibles pour faire cesser les troubles et nuisances.

Depuis 2007, la loi a intégré les troubles de voisinage constatés par une décision de justice comme une cause de résiliation judiciaire du bail (au même titre que le défaut de paiement ou d’assurance). Ainsi, dès lors que le locataire aura été condamné, même symboliquement, pour les troubles de voisinage qu’il aura commis, son propriétaire pourra demander son expulsion auprès du juge compétent.

Vices cachés lors d'une cession

Dans le cadre d’une cession d’immeuble, la responsabilité du vendeur est limitée à la seule garantie des vices cachés. En effet, la vente d’un immeuble exclut toute autre forme de garantie qui pourrait être offerte par le vendeur, mis à part les garanties contractuelles qui peuvent courir sur l’immeuble ou certains de ses éléments récemment construits ou rénovés.

La mise en œuvre de la garantie des vices cachés est toutefois conditionnée à plusieurs obligations cumulatives :

Le vice doit être existant au jour de la vente
Il doit être caché pour le vendeur qui ne devait pas pouvoir s’en rendre compte
Il doit rendre l’immeuble impropre à sa destination

Les tribunaux français ont une lecture assez restrictive de la garantie des vices cachés, il peut donc être préférable de choisir la voie de la médiation pour parvenir à un accord qui sera de toutes façon bien plus rapide à intervenir qu’un jugement.

Litige avec le syndic

Dans une copropriété, le Syndicat des copropriétaires représente la collectivité de ses membres mais c’est le Syndic qui doit agir au quotidien pour le bon fonctionnement de l’immeuble et de ses équipements.

Les sources de conflit sont nombreuses entre un copropriétaire et son syndic, la responsabilité du Syndic pouvant être engagée autant pour son action parfois jugée inappropriée ou inefficace, que pour son défaut d’action.

Il s’agit d’une matière complexe et abondante, dans laquelle les décisions ne sont pas toujours satisfaisante pour les parties. La médiation peut constituer une réelle alternative au traitement judiciaire de ces litiges.