Les litiges entre propriétaire et locataire

Les litiges entre propriétaire et locataire

Les rapports entre propriétaires et locataires sont la source de nombreux litiges, portant autant sur le bail que sur l’immeuble lui-même ou ses conditions d’occupation. Ces litiges locatifs peuvent conduire au tribunal judiciaire (fusion du tribunal de proximité et du tribunal d' instance).

La réforme de la justice oblige à d'abord tenter une résolution amiable pour régler le litige, via un conciliateur de justice, un médiateur certifié ou des avocats pour une procédure participative. En cas de litige, cette réforme valorise ces 3 modes de résolution amiable et rend inefficace le recours à une mise en demeure pour tous les litiges de moins de 5000€.

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SOMMAIRE

Cadre juridique

Forme du contrat

Durée du contrat

Montant du loyer

Dépôt de garantie

Charges locatives et provisions pour charges

Fin du contrat

Obligations du bailleur

Obligations du locataire

Sanctions

expulsion

Le cas du squatteur

 

Cadre juridique

Les rapports entre propriétaires et locataires sont encadrés par la loi du 6 juillet 1989. Cette loi est le socle qui sécurise les relations entre l’occupant et son propriétaire.

Cette loi doit s’appliquer en toutes circonstances, son contenu est « d’ordre public », ce qui signifie qu’il est interdit d’y déroger, même dans le contrat de location. Toute mention du contrat de location qui ne serait pas conforme à la loi du 6 juillet 1989 ne produit aucun effet et est même réputée ne pas exister.

 

Forme du contrat

Le contrat de location d’un logement peut également porter le nom de « contrat de bail ». C’est de ce terme qu’est née l’expression de « bailleur », qui s’applique au propriétaire, loueur du logement.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014, le logement est devenu un droit opposable. Cela signifie que l’Etat se porte garant de l’accès de tous à un logement décent.

L’obligation de signer un contrat écrit a toujours existé mais depuis cette loi, le modèle de contrat est strictement défini et s’impose à tous, particuliers comme professionnels. Dans tous les cas, les mentions que doit contenir le bail sont toutes strictement encadrées par la loi.

Le contrat doit être accompagné de plusieurs annexes :

  • un dossier de performance énergétique,
  • un constat de risque d’exposition au plomb,
  • un diagnostic amiante,
  • un état de l’installation électricité et gaz,
  • un état des risques naturels et technologiques.

 

Durée du contrat

Pour une résidence principale, le contrat de bail ne peut prévoir de durée inférieure à 3 ans lorsqu’il est conclu entre particuliers et six ans lorsque le bailleur est un professionnel. Sauf dans le cas d'un contrat de bail sur un logement meublé où il peut durer 1 an renouvelable.

La durée du contrat imposée par la loi est la durée imposée au propriétaire. Le locataire peut évidemment donner congé à tout moment sans avoir à se justifier. Il doit respecter un délai de préavis de 3 mois, pouvant même être réduit à 1 mois si le logement est en zone locative tendue ou dans certaines circonstances exceptionnelles (perte d’emploi, problème de santé, pour les bénéficiaires du RSA ou en cas d’attribution d’un logement social).

 

Montant du loyer

Le montant du loyer a longtemps été fixé librement par les parties. Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, le montant du loyer des logements d’habitation est désormais encadré par l’état.

La fixation initiale du loyer (lors de la première mise en location) reste totalement libre. Par contre une fois le processus de location engagé, la revalorisation du loyer ne pourra excéder l’évolution d’un indice de référence des loyers défini par l’état.

Lors d’un changement de locataire le propriétaire est tenu de lui communiquer le montant du loyer payé par le locataire précédent. Cette information permet au nouveau locataire de contrôler la stabilité du loyer du logement.

Pour mettre en œuvre une procédure de modification substantielle du montant des loyers, le propriétaire doit justifier du caractère « sous-évalué » du loyer, et doit produire entre 3 et 6 références (exemples de loyers appliqués sur le secteur pour des logements comparables). Si le locataire accepte l’augmentation, elle entre en vigueur. A défaut, l’augmentation est soumise à la commission départementale de conciliation puis au juge des contentieux de la protection.

L’augmentation du loyer est alors divisée en six et appliquée progressivement d’un sixième chaque année.

 

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie, aussi appelé caution location, est lui aussi encadré par la loi ALUR. Il ne peux excéder 1 mois du loyer hors charges pour une location vide, et 2 mois du loyer hors charges pour une location meublée.

Parfois la restitution du dépôt de garantie génère un litige : désaccord sur le montant retenu, ou retard dans la restitution de cette caution location par exemple.

 

Charges locatives et provisions pour charges

Le propriétaire peut opter pour un forfait de charges, sans révision annuelle, pour les locations meublées. Pour les autres locations il faut passer par le système de provision pour charges, et un ajustement annuel en fonction des charges réelles.

Cet ajustement peut donner lieu à un litige entre le bailleur et son locataire : impayé de l'ajustement des charges, contestation du montant calculé par exemple.

 

Fin du contrat

La durée du contrat est donc au minimum de 3 ans si le propriétaire est un particulier et de 6 ans si c’est une société.

Cette durée minimale ne concerne pas le locataire, qui peut mettre fin au contrat à tout moment. Il devra cependant respecter un délai de préavis variant de 1 à 3 mois selon la localisation de l’immeuble et la cause de sa résiliation.

Si la demande de résiliation est formulée par le propriétaire, elle ne peut porter que sur la date d’échéance du contrat (la fin des 3 ans s’il s’agit d’un particulier, ou des 6 ans s’il s’agit d’une société). Sa demande de résiliation doit respecter un délai de préavis de 6 mois. La demande de résiliation est également appelée « congé » et doit être effectuée par courrier recommandé ou par acte d’huissier.

Par exemple, pour un contrat de location entre deux particuliers, qui prend effet le 1er avril 2019. Il est d’une durée de 3 ans, et court donc jusqu’au 31 mars 2022.

Si le propriétaire souhaite donner congé à son locataire, le congé visera la date du 31 mars 2022 et devra être donné au plus tard le 30 septembre 2021. Le propriétaire, pour donner congé, doit justifier d’un motif légitime tel que défini par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :

  • vendre le logement,
  • reprendre le logement pour y vivre (ou l’un de ses proches),
  • motif légitime et sérieux (inexécution de ses obligations par le locataire).

Et en cas d’achat d’un logement loué, le nouveau propriétaire devra attendre la fin du prochain renouvellement du bail pour pouvoir donner congé à son locataire.

 

Obligations du bailleur

Les obligations du bailleur sont assez simples : il doit, tout au long de l’exécution du contrat, il doit garantir à son locataire un logement décent, en bon état, bien équipé. Il doit également en assurer l’entretien tout au long du contrat.

Les critères du logement décent font l’objet d’une réglementation très précise qui porte sur la conception et les équipements qui le caractérisent.

L’obligation d’entretien est absolue et porte même sur les éventuelles dégradations commises par le locataire lui-même. A charge pour le propriétaire d’exercer ensuite un recours contre son locataire.

 

Obligations du locataire

Les obligations du locataire sont également très simples.

Il doit en premier lieu payer son loyer à chaque échéance, en totalité et avec les charges locatives.

Il doit profiter de son logement paisiblement, non seulement à l’égard de son propriétaire mais également à l’égard du voisinage.

Le locataire est pleinement responsable des dégradations qui pourraient survenir au cours du contrat. C’est notamment à ce titre qu’il est tenu d’assurer le logement contre les risques locatifs.

Le locataire est également tenu d’assurer l’entretien et les petits travaux que la loi met à sa charge. Et pour les travaux qui sont à la charge du propriétaire, le locataire est tenu de laisser le logement accessible pour que les travaux puissent être effectués.

Si le locataire est libre de décider de la décoration des lieux, il s’engage à ne pas radicalement transformer le logement. Toute modification structurelle qui n’a pas été acceptée expressément par le propriétaire devra faire l’objet d’une remise en état à sa sortie des lieux.

 

Sanctions

Les sanctions définies par la loi sont plutôt tournées sur le locataire, ce dernier bénéficiant à titre principal de la protection que lui confère la loi.

Le non respect de ses obligations par le locataire est tout d’abord une cause de résiliation du contrat à l’initiative du propriétaire. Ce dernier peut donc décider de lui donner congé pour la fin du bail, en invoquant le non-respect du contrat (par exemple le paiement des loyers en retard ou encore le défaut d’entretien manifeste).

Pour certains cas expressément limités par la loi, le propriétaire peut également engager une procédure de résiliation du bail en cours de contrat. Cette procédure est possible pour :

  • un défaut de paiement du loyers ou des charges,
  • un défaut d’assurance,
  • des troubles de voisinage constatés par une décision de justice.

Pour mettre en œuvre cette résiliation en cours de contrat, le propriétaire doit nécessairement avoir recours à un Huissier. La procédure commence par un commandement (de payer ou de justifier d’une assurance) qui laisse au locataire un délai bien déterminé pour remplir ses obligations. Le locataire dispose par exemple d’un délai de deux mois pour rattraper son retard de loyers, et d’un mois pour souscrire une assurance.

Sans avoir rempli ses obligations dans ce délai, le bail est rompu et le propriétaire peut alors demander au juge l’autorisation de faire expulser son locataire.

 

Expulsion

Engager une procédure d’expulsion n’est donc possible que sur l’un des trois motifs énoncés ci-dessus :

  • défaut de paiement des loyers ou des charges (plus de 2 mois après un commandement délivré par huissier de justice),
  • défaut d’assurance couvrant les risques locatifs (plus d’1 mois après un commandement délivré par huissier de justice),
  • troubles de voisinage constatés par une décision de justice.

Dès lors que le propriétaire se trouve dans l’une de ces trois hypothèses, il peut demander l’expulsion de son locataire. L’expulsion n’est jamais automatique et ne peut être prononcée que par un juge (le juge des contentieux de la protection) spécialement saisi à cet effet. Le juge vérifiera que les conditions de l’expulsion sont remplies, et prononcera alors une décision d’expulsion avec ordonnance de quitter les lieux.

Une fois le jugement obtenu, l’expulsion du locataire pourra être engagée par l’huissier de justice muni d'un commandement de quitter les lieux.

La procédure d’expulsion est encore soumise à de nombreuses conditions. Une fois le jugement d’expulsion signifié, l’huissier va faire commandement au locataire de libérer le logement. Il va lui laisser un délai de deux mois. L’expulsion sera ensuite soumise à l’approbation du préfet du département, qui donnera à l’Huissier le concours de la force publique.

 

Le cas du squatteur

L’occupation d’un logement par des squatteurs s’applique désormais autant aux résidences principales qu’aux résidences secondaires. La procédure a fait l’objet d’une réforme en décembre 2020, qui simplifie grandement et accélère le processus d’expulsion des squatteurs.

Désormais, dès que l’occupation illégale d’un logement a été constatée, elle doit faire l’objet d’un dépôt de plainte (pour violation de domicile). Une fois la plainte déposée, elle doit être transmise au préfet du département qui dispose de 48 heures pour ordonner l’expulsion.

Une fois l’expulsion décidée, les squatteurs disposent d’un délai de 24 heures pour libérer les lieux avant d’être expulsés par la force publique (la police ou la gendarmerie).

En cas de refus des services du préfet, l’Etat prendra alors en charge l’indemnisation du propriétaire, pour le préjudice qu’il subit alors.

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