Litiges avec le syndic, recours amiable ou judiciaire ?

Litiges avec le syndic, recours amiable ou judiciaire ?

Le syndic joue un rôle clé dans la gestion d'une copropriété, et doit alors respecter un certain nombre d'obligations. Parfois des litiges peuvent émerger avec un syndic et des recours amiables ou judiciaires sont possibles pour trouver une solution et faire valoir ses droits de copropriétaire.

 

Obligations d'un syndic

Compte-tenu de son rôle important, un syndic de copropriété doit respecter des obligations concernant son rôle de gestionnaire administratif et financier d'un immeuble selon la loi du 10 juillet 1965.

Obligations administratives :

  • Exécution du règlement de copropriété et des décisions collectives,
  • Administration de l'immeuble et recouvrement des charges communes,
  • Sauvegarde de l'immeuble,
  • Obligation de souscrire à une assurance responsabilité civile,
  • Représentation du syndicat des copropriétaires dans la vie civile et devant la justice à l'exclusion du conseil syndical,
  • Tenue d'une liste des copropriétaires avec indication des lots,
  • Enregistrement des archives du syndicat des copropriétaires,
  • Tenue du carnet d'entretien de l'immeuble,
  • Immatriculation du syndicat dans un registre national des copropriétés depuis la loi Alur du 24 mars 2014.

Obligations financières :

  • Etablissement du budget et de la comptabilité,
  • Ouverture d'un compte bancaire dédié,
  • Ouverture d'un compte spécifique "fonds travaux",
  • Souscription d'emprunt : si l'assemblée générale des copropriétaires décide de souscrire à un emprunt, le syndic communique les conditions du projet en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale.
  • Obligation d'information : décisions prises par l'assemblée générale, modalités de consultation des comptes dans la convocation à l'assemblée générale, accès en ligne sécurisé aux documents relatifs à la gestion de l'immeuble, fiche synthétique annuelle regroupant les informations financières et techniques par exemple.

Ses nombreuses obligations permettent de garantir que le syndic reste au service des copropriétaires et de l'immeuble. Ces obligations sont en effet toutes orientées vers un meilleur partage des informations, et vers la sauvegarde et l'entretien de l'immeuble.

 

Litiges fréquents avec son syndic

Toutefois, malgré ce cadre précis, des litiges arrivent fréquemment entre des copropriétaires et leur syndic. La plupart des litiges qui sont soulevés avec un syndic concernent les sujets suivants :

  • Sinistre dû à des négligences,
  • Non-respect du règlement de copropriété ou du mandat,
  • Décision non conforme au règlement de copropriété,
  • Pas d'assurance responsabilité civile du syndic,
  • Pratiques frauduleuses du syndic.

Il est heureusement possible d'agir contre son syndic pour obtenir gain de cause.

 

Recours amiable ou judiciaire

En cas de litiges avec son syndic, il est toujours préférable de tenter d'abord une résolution amiable pour régler les litiges.

Recours amiable

Avec Justeo.fr nous vous proposons un service de médiation 100% en ligne, à un tarif fixe et transparent : à partir des éléments renseignés nous envoyons un courrier recommandé avec accusé de réception, plus efficace qu'une mise en demeure, à la partie adverse pour l'inciter à à accepter votre demande ou à négocier un accord amiable.

Un de nos experts Justeo de la résolution amiable, médiateur certifié, vous accompagnera jusqu'à la signature électronique d'un accord, qui a la même valeur juridique qu'une décision de justice après homologation.

 

Recours judiciaire

Si vous n'avez pas réussi à obtenir un accord amiable, vous pouvez alors saisir le tribunal compétent :

  • tribunal de grande instance pour des litiges portant sur un montant supérieur à 10.000€ et pour les cas suivants : contestation d'une décision de l'assemblée générale, répartition des charges, interprétation du règlement de copropriété, des impayés de charge supérieurs à 10.000€.
  • tribunal d'instance pour les litiges inférieurs à 10.000€ et les conflits de voisinage ou nuisances sonores par exemple.

Consultez votre assurance habitation avant d'engager une procédure, parfois votre contrat prévoit une prise en charge de certains frais lors d'une procédure face à votre syndic.

Pour agir, vous disposez d'un délai de 2 mois pour contester une décision d'une assemblée générale, et de 10 ans pour porter plainte si vous considérez que votre syndic est incompétent ou commet des fautes, avant que le délai de prescription ne s'applique.

 

Donner quitus au syndic, quelles conséquences ?

Donner quitus à son syndic revient à approuver ses actes de gestion de la copropriété portés à sa connaissance. Mais cela libère également le syndic de ses obligations, ainsi une fois que le quitus est donné (souvent une fois par an lors d'une assemblée générale), il n'est plus possible d'engager une action en justice sur l'un des actes approuvés par ce quitus.

 

Peut-on changer de syndic en cours de mandat ?

Il faut pouvoir prouver une faute ou d'un défaut d'action sérieux pour pouvoir révoquer le syndic en cours de mandat, via un vote à la majorité absolue lors d'une assemblée générale extraordinaire.

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