Provision sur charges locatives, que faire en cas de litige ?

Provision sur charges locatives, que faire en cas de litige ?

Les charges locatives concernent les dépenses relatives à l'entretien et à l'aménagement du logement loué par le locataire qui sont d'abord payées par le propriétaire et refacturées au locataire. Pour couvrir ces frais et étaler le paiement du locataire, le propriétaire peut mettre en place des provisions sur charge.

 

Provision sur charge : définition

La provision sur charge consiste à demander au locataire de compléter son loyer d'un montant additionnel dédié au paiement des charges locatives avancées par le bailleur. Cela permet d'étaler le paiement de ces charges locatives sur l'année et de procédure à un ajustement une fois par an, qu'on appelle la régularisation annuelle des charges.

Cette régularisation s'appuie sur les charges réelles et le montant réellement dépensé par le propriétaire par rapport au montant déjà versé en provision par le locataire. Pour cela le propriétaire doit fournir les justificatifs de dépense au locataire, souvent l'arrêté des charges de copropriété qui fait le décompte des charges de l'année.

Parfois l'ajustement se fait à la faveur du locataire, ou un complément est demandé pour couvrir les charges réelles.

Cette provision permet aussi de limiter l'impact financier du départ du locataire pour le propriétaire, dont le paiement des charges n'est pas lissé dans le temps.

 

Charges récupérables ou non

Pour savoir si les charges payées par le propriétaire sont à refacturer au locataire il convient de s'appuyer sur le décret n 87-713 du 26 août 1987 qui détaille bien les choses.

Les 3 natures de charges suivantes sont à la charge du locataire :

  • Charges de services liés au logement et à l'immeuble : eau chaude, eau froide, chauffage collectif par exemple.
  • Dépenses d'entretien courant : maintenance des ascenseurs, nettoyage des parties communes, électricité des parties communes par exemple.
  • Menues réparations des parties communes : changement des éclairages ou réparations d'un carreau cassé par exemple.

Certaines taxes sont aussi récupérables pour le propriétaire, comme la taxe d'ordures ménagères par exemple. Souvent la taxe d'ordures ménagères n'est pas inclue dans les provisions sur charge mais est facturée une fois par an à l'automne au même moment que la taxe foncière.

 

Provision sur charge ou forfait ?

Depuis la loi ALUR de 2014, il est possible d'opter pour un forfait de charge pour une location meublée ou une location vide. Le forfait est différent d'une provision, il s'agit en effet d'un montant fixe non révisable annuellement. Cela permet de simplifier le processus avec son locataire en évitant la tâche de régularisation et en éviter une mauvaise surprise en fin d'année.

Pour rassurer son locataire et justifier le montant du forfait pour charges prévu, il est fréquent de lui présenter les montants des charges des années précédentes.

Pour cela, le montant de ce forfait de charges doit être inclus dans le contrat de location et est donc accepté et signé par les deux parties.

 

Litiges fréquents sur le paiement des charges

Le calcul des provisions sur charge mais plus souvent leur régularisation annuelle peut entraîner des litiges entre le locataire et le propriétaire. Nous vous listons ici les litiges les plus fréquents relatifs aux provisions sur charge et charges locatives :

  • Impayés de la provision sur charge : souvent le litige porte dans ce cas sur un impayé plus global incluant un impayé de loyer. Il est alors important de réagir vite pour que la situation ne se dégrade pas dans les mois qui suivent.
  • Impayés de la régularisation de charges : la régularisation annuelle est en défaveur du locataire qui doit verser un complément au propriétaire suite à l'arrêté des comptes de la copropriété et à l'apurement calculé.
  • Contestation du montant des charges : le locataire conteste le montant des charges qui lui est demandé, pour différentes raisons dont souvent l'intégration de charges qui ne sont pas à la charge du locataire selon la loi.

Ces litiges tendent souvent les relations entre le locataire et son bailleur, et la situation doit être réglée rapidement pour éviter que la dette locative n'augmente et devienne compliquée à régulariser.

 

Recours amiable ou judiciaire

Avant toute procédure judiciaire, il est plus efficace de tenter d'abord une résolution amiable. Si les différentes relances que vous avez menées auprès de votre locataire ou de votre propriétaire n'ont pas aboutit, vous pouvez alors procéder à une procédure amiable plus officielle.

Depuis le 1er janvier 2020, pour tous les litiges de moins de 5000€ il est devenu obligatoire de tenter une résolution amiable avant d'ouvrir une action en justice. L'objectif est de désengorger les tribunaux pour les litiges qui peuvent facilement faire l'objet d'une résolution amiable, plus rapide et moins coûteuse qu'une procédure judiciaire.

Recours amiable

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Recours judiciaire

Si le recours amiable n'a pas aboutit, vous devez alors lancer une procédure judiciaire. Pour cela vous devez saisir le tribunal judiciaire (fusion des anciens tribunaux d'instance et de grande instance) pour faire trancher votre litige par un juge.

Cette procédure peut conduite soit à une mesure d'expulsion du locataire après résiliation du contrat de bail ordonné par le juge, soit à une révision du montant des charges à payer.

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