Mitoyenneté : litiges fréquents et médiation

Mitoyenneté : litiges fréquents et médiation

La mitoyenneté est juridiquement un droit de propriété partagé entre les deux voisins propriétaires des lots contiguës. Ce partage est source de litiges et de nombreux articles du Code civil. Découvrez l'essentiel sur la mitoyenneté.

 

Mitoyenneté : définition

La mitoyenneté est encadrée par les articles 653 à 673 du Code civil. Le Code civil considère qu'il y a mitoyenneté dès lors qu'une installation est bâtie sur la limite séparative de deux propriétés contiguës.

Cette installation peut être un mur mitoyen, un fossé, ou une haie mitoyenne par exemple, et appartient aux deux propriétaires. La mitoyenneté entraîne des droits et devoirs pour chacun d'eux.

Droits sur la mitoyenneté : vous pouvez, sans l'accord de votre voisin, surélever le mur ou le renforcer en l'épaississant de votre côté du mur. Si des travaux sont rendus nécessaires en urgence, si le mur mitoyen s'effrite et menace de s'effondrer par exemple, vous pouvez entreprendre des travaux de rénovation de manière unilatérale, mais en partageant le coût avec votre voisin. C'est le seul cas où vous pouvez prendre une décision seul et en faire supporter une partie du coût à votre voisin.

Devoirs liés à la mitoyenneté : vous devez contribuer à l'entretien du mur mitoyen et réparer les dégradations que vous avez causées sur ce mur.

 

Parfois un mur construit sur la limite séparative n'est pas mitoyen mais appartient entièrement à l'un des deux propriétaires. Cette situation peut arriver dans les cas suivants :

  • Le propriétaire a fait construire le mur et a financé seul cette construction, dans ce cas le mur est construit en limite de propriété (dans son lot) et non sur la limite séparative.
  • Il a décidé d' acquérir la mitoyenneté sur le mur : un acte notarié existe et un titre de propriété atteste donc de la propriété sur ce mur mitoyen et que le co-propriétaire a renoncé à la mitoyenneté.
  • Il entretient seul le mur mitoyen, dans ce cas au bout de 30 ans il en devient légalement l'unique propriétaire.

Pour vérifier si un mur est mitoyen, vous pouvez regarder si le sommet du mur est un plan incliné uniquement vers le terrain de son propriétaire, et les tuiles par exemple ne sont donc que du côté du propriétaire.

Vous pouvez aussi consulter le cadastre pour vérifier qui est propriétaire du mur ou de la séparation.

 

Mitoyenneté, des litiges fréquents entre voisins

Les litiges sur la mitoyenneté sont plus nombreux que nous le pensons. Et cela peut prendre des proportions importantes et dégrader vos relations avec vos voisins. Les litiges les plus fréquents portent sur les sujets suivants :

  • Refus de financer les frais communs, soit payer la moitié du coût d'entretien du mur mitoyen,
  • Refus de réparer les dégâts commis sur le mur pendant des travaux,
  • Contestation de la propriété de ce mur présumé mitoyen,
  • Litiges liés à des jardins mitoyens et aux plantations qui dépassent.

 

Ces litiges naissent parfois d'une méconnaissance du droit de la mitoyenneté (droit proche de la copropriété et de l'indivision) et des règles à appliquer.

 

Nouvelle obligation d'un recours amiable depuis le 1er janvier 2020

L'article 750-1 du Code de procédures civiles est entrée en vigueur le 1er janvier 2020. Il prévoit que tous les litiges du voisinage et tous les litiges portant sur un montant inférieur à 5000€ doivent obligatoirement faire l'objet d'une tentative de résolution amiable.

Cet article prévoit que toute procédure judiciaire sera jugée irrecevable si une preuve de cette tentative amiable n'est pas apportée. La réforme ne retient officiellement que 3 modes amiables de règlements des différends (MARD) dont la médiation fait partie.

Si vous faites face à un litige lié à un mur mitoyen, à une haie mitoyenne, ou à des plantations dans le jardin mitoyen, vous devez d'abord tenter une approche directe avec votre voisin. Si cela n'aboutit pas, vous avez donc l'obligation de recourir à un conciliateur de justice, à un médiateur ou à un avocat pour une procédure participative.

 

Justeo.fr : une médiation accessible à tous

Etant donné que les conciliateurs sont peu nombreux et ne proposent pas toujours des délais raisonnables pour le 1er rendez-vous, le choix de recourir à un médiateur est souvent fait. Toutefois, cela a un coût qui peut paraître élevé au regard de la nature du litige.

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N'hésitez pas à nous confier votre litige pour trouver une solution rapidement avec votre voisin ou obtenir la preuve qui vous manque pour saisir un juge.

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